O cenário político turbulento no Japão levanta dúvidas: vale a pena comprar casa própria? Entenda os custos e o risco de patrimônio líquido negativo para dekasseguis brasileiros.
A ascensão de partidos com plataformas restritivas à imigração e o consequente endurecimento das políticas para estrangeiros criam um cenário turbulento no Japão. Essa situação levanta uma questão de extrema importância para os residentes de longo prazo, incluindo os dekasseguis brasileiros: Ainda vale a pena comprar casa própria no Japão? A decisão de adquirir um imóvel envolve um comprometimento financeiro de décadas e deve ser avaliada não apenas pela estabilidade econômica, mas sobretudo pela estabilidade política e migratória.
⚠️ Avaliação de Riscos ao Comprar Casa Própria no Japão
A aquisição de casa própria é um investimento de capital fixo, exigindo permanência e segurança jurídica. A principal preocupação para o dekassegui brasileiro reside na fragilização dos vistos de residência:
- Risco do Visto (Teijūsha/Eijūken): Se o visto de residência for comprometido devido a novas exigências de idioma ou qualificação, o residente pode ser forçado a deixar o país. Possuir um imóvel sob financiamento em andamento transforma o bem em um grande ativo ilíquido e um peso financeiro imediato.
- Risco Financeiro de Desvalorização Acelerada: O Japão não possui a cultura de valorização imobiliária observada no Brasil. Muitas casas perdem valor rapidamente após a construção, especialmente as de madeira. O risco político atual pode gerar uma desvalorização acelerada de propriedades, especialmente em áreas com alta concentração de estrangeiros, caso essa população seja obrigada a retornar ao país de origem.
Apesar dos riscos, a compra pode ser atrativa para quem busca estabilidade de moradia e acredita na permanência de longo prazo, aproveitando as taxas de juros de empréstimo imobiliário (housing loan) historicamente baixas. Contudo, a decisão de comprar casa própria no Japão deve ser vista como uma aposta na manutenção, ou até mesmo na melhoria, do status migratório.
💰 Custos Anuais e Mensais da Casa Própria no Japão
Possuir um imóvel no Japão implica em custos operacionais e fiscais significativos que são adicionais às parcelas do financiamento. Estes custos recorrentes são obrigações fixas que pressionam o orçamento mensal do dekassegui.
- Imposto Fixo sobre Propriedade (Kotei Shisanzei): Imposto anual obrigatório, cobrado pela prefeitura, calculado com base no valor de avaliação do imóvel e do terreno.
- Seguro Contra Riscos (Kajihoken/Jishinhoken): Essencial no Japão devido à atividade sísmica. O seguro contra incêndio (Kajihoken) e o seguro contra terremoto (Jishinhoken) são contratados por longos períodos (5 a 10 anos) e representam um custo elevado.
- Fundo de Manutenção e Reparos: Para casas unifamiliares, o proprietário deve reservar capital (Shūzen Tsumitatekin) para grandes reparos (telhado, pintura externa) que ocorrem a cada 10-15 anos. Em condomínios (manshon), esta é uma taxa mensal obrigatória, assim como a Taxa de Administração (Kanrihi).
📉 O Perigo do Patrimônio Líquido Negativo na Venda Forçada
Em um cenário de necessidade de venda forçada, como a perda do visto, o proprietário busca se desfazer do imóvel. O valor que é possível receber de volta (o equity ou patrimônio líquido) depende do cálculo:
$$\text{Valor Recebido de Volta} = \text{Valor de Venda} – \text{Saldo Devedor} – \text{Custos de Venda}$$
O principal risco é o Negative Equity (Patrimônio Líquido Negativo). Devido à alta depreciação de casas no Japão, é muito comum que, nos primeiros anos após a compra, o Valor de Venda seja menor que o Saldo Devedor.
Neste caso, o proprietário não apenas não recebe dinheiro de volta, como precisa pagar a diferença ao banco para quitar o financiamento.
- Exemplo Prático: Se a casa for vendida por ¥20 milhões, mas o saldo devedor for de ¥25 milhões, e os custos de venda de ¥1 milhão, o proprietário precisará injetar ¥6 milhões (¥20M – ¥25M – ¥1M = -¥6M) para se livrar da dívida.
Em um cenário de urgência ou venda forçada, a liquidez e o retorno do capital investido não são garantidos. O dekassegui brasileiro corre o risco real de ter que pagar para vender o imóvel, reforçando a importância da segurança do visto como base para qualquer investimento imobiliário no Japão.
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