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A julgar pelas estatísticas oficiais da China, o mercado imobiliário do país tem sido notavelmente resiliente diante do crescimento econômico morno e dos padrões recordes das construtoras.
Os preços das novas casas caíram apenas 2,4% em relação à alta em agosto de 2021, mostram números do governo, enquanto os das casas existentes caíram 6%.
Mas o quadro emergente de agentes imobiliários e provedores de dados privados é muito mais terrível.
Esses números mostram que os preços das casas existentes caem pelo menos 15% nos bairros principais das principais áreas metropolitanas, como Xangai e Shenzhen, bem como em mais da metade das cidades de nível 2 e 3 da China. As casas existentes perto da sede do Grupo Alibaba em Hangzhou caíram cerca de 25% em relação aos máximos do final de 2021, segundo agentes locais.
Embora seja difícil fazer comparações de maçãs com maçãs, especialistas e economistas do setor dizem que os índices oficiais de preços domésticos da China provavelmente estão subestimando a profundidade da desaceleração, em parte por causa de metodologias de longa data que lutam para capturar pontos de virada no mercado.
Isso preocupa cada vez mais os investidores com a disponibilidade de dados econômicos oportunos na China, onde o acesso a algumas informações se tornou cada vez mais restrito pelo governo do presidente Xi Jinping. Também levanta questões sobre se os próprios formuladores de políticas têm uma compreensão precisa do mercado à medida que elaboram medidas para sustentar a demanda. Outro risco é que compradores de casas cautelosos fiquem à margem, esperando que os preços caiam nos dados antes de entrarem.
Analistas dizem que a metodologia, que depende em parte de pesquisas, em vez de precificar dados de transações, ajuda as autoridades a suavizar a tendência e evitar grandes oscilações. Por outro lado, nos EUA, os índices S&P CoreLogic Case-Shiller amplamente citados usam dados de preços domésticos coletados em escritórios locais de gravação de ações em todo o país.
Para Henry Chin, que passou mais de 20 anos pesquisando mercados imobiliários globais, a fonte e a precisão dos dados são críticas.
“Os dados de preços de residências em muitos países são baseados no total de transações de mercado, mas a China usa amostras seletivas, disse Chin, chefe de pesquisa da Ásia-Pacífico do CBRE Group Inc. “Quando um mercado cai, é difícil refletir a verdadeira condição do mercado nesses dados. ”
O departamento de estatística da China disse em uma explicação on-line que os dados brutos sobre os preços das novas casas são baseados em todas as vendas e compras registradas nos órgãos locais de transações imobiliárias. Os preços das casas existentes, no entanto, são baseados nas vendas de projetos e pesquisas importantes, afirmou o documento. O NBS usa o índice de preços de Laspeyres, uma fórmula comum usada em todo o mundo, para calcular seu indicador de preço residencial de 70 cidades, informou o departamento de estatísticas. Observadores do mercado dizem que a metodologia de amostragem e cálculo de índices permanece ambígua.
Dados baseados em pesquisas “servem a um propósito que evita flutuações extremas”, disse Alicia Garcia Herrero, economista-chefe da Ásia-Pacífico na Natixis SA em Hong Kong. “Mas quando as pessoas têm receio de que os preços estejam caindo ainda mais, portanto não comprando, esses dados derrotam seu próprio objetivo. ”
Isso explica em parte por que as mudanças nos preços das casas implícitas por fontes oficiais e privadas parecem inconsistentes com as percepções do mercado em algumas ocasiões, disseram economistas do Goldman Sachs Group em um relatório de julho chamado “Compreendendo as diferenças nas medidas de preço da habitação na China. ”
Diferentemente de muitas partes do mundo, as autoridades chinesas não divulgam publicamente os preços das casas após a liquidação da transação. Em 2021, o departamento de estatística respondeu à preocupação com o índice oficial de preços residenciais, dizendo que é capaz de “geralmente ” refletir mudanças na oferta e demanda no mercado imobiliário, de acordo com uma declaração em seu site.
Slides de preços
Em Hangzhou, perto de onde Alibaba está sediada, os preços das casas em alguns bairros caíram 25%, para 28%, ante um pico em outubro de 2021, disseram agentes. Em Lianyang, uma área do centro popular entre expatriados e financiadores em Xangai, os preços residenciais caíram 15% a 20% em relação aos recordes em meados de 2021, disseram eles.
Mesmo em março, antes de uma nova desaceleração, mais da metade das cidades de nível 2 e 3 viu os preços das casas existentes caírem mais de 15% dos picos, Os economistas da Guolian Securities escreveram em um relatório citando dados do fornecedor existente de serviços de transações imobiliárias KE Holdings. Os declínios reais dos picos podem ser mais acentuados, pois a agência compila apenas dados a partir de novembro de 2018, alertaram os economistas.
As principais cidades, uma vez consideradas resilientes contra uma crise imobiliária, não são imunes. Os preços das casas existentes em pelo menos cinco distritos populares de Shenzhen caíram 15% nos últimos três anos, de acordo com um relatório de julho do instituto de pesquisa imobiliária Leyoujia. O centro sul é o mercado imobiliário menos acessível do país.
Todas as fontes de dados na China, sejam governamentais ou privadas, enfrentam “desafios significativos ” para compilar um portfólio relativamente estável para rastrear os preços das casas, Os economistas do Goldman Sachs China, liderados por Wang Lisheng, escreveram no relatório de julho. Na avaliação das medidas de preços das casas na China, eles disseram que “não existe um medidor ” perfeito.
“A fraqueza da propriedade é talvez o vento mais desafiador do crescimento em meio à recuperação pós-reabertura da China e, portanto, o momento e o sentimento no setor imobiliário têm implicações significativas para o crescimento e as políticas,Wang escreveu. “Os preços das casas merecem mais atenção em meio ao cabo de guerra no setor imobiliário entre pressões persistentes de queda e esperanças crescentes. ”
A lacuna de percepção nos preços das casas decorre em parte da vasta gama de alavancas políticas que as autoridades têm à sua disposição. Enquanto países como Austrália, Cingapura ou EUA tendem a restringir os limites de valor do empréstimo ou elevar as taxas de juros, A China pode ir além disso para proibir qualquer pessoa que não tenha nascido em uma cidade em particular de comprar casas ou limitar o número de propriedades que uma pessoa pode possuir.
“As fraquezas nas estatísticas de preços da habitação dificilmente melhoram as coisas”, disse Bert Hofman, ex-diretor de país da China para o Banco Mundial que agora está na Universidade Nacional de Cingapura. Isso “pode agora funcionar contra a determinação da política certa para estabilizar o mercado”.
Primeiras casas
O governo chinês também intervém diretamente nos preços. Como a maioria das novas casas na China é vendida antes de serem construídas, uma distorção vem de um teto regulatório para esses projetos. Por meio de uma “permissão de pré-venda, as autoridades locais de habitação ” estabelecem os preços das casas pelas quais as construtoras pretendem vender as propriedades.
Desde 2016, a abordagem manteve com sucesso os preços das novas casas nas maiores cidades, em grande parte depois de um frenesi de compra de casas, mesmo quando os valores das casas existentes continuaram a subir. Então, quando os preços começaram a cair, o acordo ajudou a fazer com que novas residências caíssem menos, apesar de uma forte desaceleração.
“A diferença de preço se tornou um grande distúrbio na leitura correta do mercado doméstico”, disse Yan Yuejin, diretor de pesquisa do Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento da China E-house. “Alguns novos projetos populares fazem as pessoas sentirem que o mercado está em brasa, mas, na realidade, alguns projetos suburbanos são realmente difíceis de vender. ”
Casas existentes
Os preços das casas existentes também foram afetados por distorções nos últimos anos, segundo analistas do Goldman. Desde 2021, governos em mais de uma dúzia de grandes cidades estabeleceram o chamado “mecanismo de taxa de referência ” para o mercado doméstico existente, substituir os preços baseados no mercado pelos sugeridos pelo governo para esfriar a febre da compra de casas.
Além disso, há também uma prática de longa data de criar contratos separados com preços mais baixos de residências existentes para fins fiscais, tornando os preços em transações oficiais artificialmente mais baixos que os reais.
É difícil encontrar preços reais de transações, de acordo com Guo, um agente imobiliário de Xangai que pediu para ser identificado apenas por seu sobrenome discutindo um assunto delicado. Os dados da transação geralmente refletem os preços artificialmente baixos apresentados pelos compradores e vendedores junto às autoridades, em vez dos preços reais da transação, acrescentou.
Um mercado imobiliário em que a precisão das informações é questionada pode conter os compradores e pode significar que respostas futuras à política são mais difíceis de determinar.
“Pequim já fez algumas coisas para aliviar as tensões no setor imobiliário, mas tem sido muito lento e muito pouco”, disse Lu Ting, economista-chefe da China na Nomura Holdings Inc. “Em algum momento, Pequim será obrigada a tomar mais medidas para conter a espiral descendente. ”
Portal Mundo-Nipo
Sucursal Japão – Tóquio
Jonathan Miyata
