Descubra os desafios e as oportunidades do minpaku no Japão. Entenda a repressão contra operações sem licença e o impacto na meta de 60 milhões de turistas.
A meta ambiciosa do Japão de receber 60 milhões de visitantes estrangeiros anualmente depende crucialmente das instalações de hospedagem privada, conhecidas como minpaku no Japão. Contudo, essa expansão enfrenta um momento de incerteza, com autoridades municipais e locais intensificando a repressão contra operadores sem licença. Essa mudança regulatória pode ter um impacto significativo na estratégia do governo de revitalizar economias regionais, incentivando turistas a explorar áreas além dos roteiros mais tradicionais. O número de 60 milhões de turistas é notável, equivalendo a quase metade da população japonesa, sublinhando a escala do desafio de acomodação.
O Campo Altamente Competitivo do Minpaku
O setor de minpaku no Japão é altamente competitivo. Para ilustrar, consideremos a experiência de um empresário de Tóquio, na faixa dos 50 anos, com mais de duas décadas no ramo imobiliário, que decidiu investir no cenário hoteleiro. Ele lançou duas instalações minpaku na capital no ano passado.
Com o mercado saturado de novos participantes, a diferenciação é chave. Operadores precisam conquistar clientes para manterem-se competitivos. Para destacar suas propriedades, este empresário escolheu locais a cinco minutos a pé de estações de trem, oferecendo vistas agradáveis, colchões de luxo e eletrodomésticos de qualidade.
Para evitar a concorrência direta com hotéis, suas instalações possuem 50 metros quadrados ou mais, ideais para acomodar grupos maiores. Suas propriedades estão classificadas entre o 1% melhor dos alojamentos privados listados no Airbnb. Um ponto positivo é que ele nunca recebeu queixas de vizinhos, pois os locais eram anteriormente estabelecimentos comerciais.
Rendimentos e Investimento no Minpaku
A gestão de um dos apartamentos, reformado no bairro de Sumida, é confiada a uma empresa terceirizada, gerando um rendimento anual de cerca de 15% sobre o investimento. A outra propriedade, alugada no bairro de Setagaya, oferece um retorno de cerca de 8%. Ambas superam os rendimentos de aluguel de imóveis comuns.
É incomum que operadores de minpaku no Japão aluguem suas próprias casas. A maioria aluga imóveis e investe entre 1 milhão de ienes (aproximadamente US$ 6.600) a mais de 10 milhões de ienes para reformá-los e operá-los. Nesses casos, os rendimentos anuais podem alcançar cerca de 30%. Muitos operadores visam recuperar seus investimentos em apenas três anos.
Ameaça das Operações Ilegais de Minpaku
Os alojamentos minpaku são regulamentados sob três estruturas legais:
- Lei de Negócios Hoteleiros
- Lei de Negócios de Alojamento Privado
- Sistema Tokku Minpaku (baseado na Lei de Zonas Especiais Estratégicas Nacionais)
O empresário de Tóquio optou pela Lei de Negócios Hoteleiros, a mais desafiadora. Ele estava preocupado com o aumento do número de alojamentos privados e com possíveis restrições na Lei de Negócios de Alojamentos Privados. Recentemente, o escritório do bairro Toshima de Tóquio começou a avaliar restrições de horário e áreas para instalações operando sob a Lei de Hospedagem Privada, devido a crescentes reclamações de moradores.
O empresário considera irracional o sistema que permite a operação de minpaku no Japão em áreas residenciais, mas questiona a imposição de restrições apressadas aos alojamentos já existentes. Muitos jovens dependem de empréstimos para iniciar esses negócios. A falta de um período de carência de cerca de três anos para a recuperação do investimento poderia levar ao colapso de seus planos de pagamento.
Uma grande preocupação são os operadores ilegais, conhecidos como “yami minpaku”. Muitos operam sem registro ou permissão, gerando reclamações e realizando reservas por meio de sites de fora do Japão, evitando plataformas principais como o Airbnb. Nesses casos, é difícil para as autoridades identificar proprietários e locatários.
O empresário teme que a imposição de regulamentações mais rígidas apenas aos operadores legais acabe beneficiando os ilegais. A inconsistência nas políticas governamentais — incentivar o aumento de operadores para atrair turistas e, em seguida, impor restrições — levanta a questão de como o Japão realmente pretende absorver o grande influxo de visitantes estrangeiros.
**Portal Mundo-Nipo**
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