Os preços do imobiliário continuam a subir, especialmente no centro da cidade. Os preços dos condomínios em todo o país quase dobraram em comparação há 13 anos atrás. Ainda assim, diz-se que no centro de Tóquio, quanto mais propriedades caras custam 100 milhões de ienes ou mais, mais vendem. Casais que compraram imóveis em Tóquio tentam cobrir os custos contraindo empréstimos duplos, mas mesmo assim começam a ficar fora do alcance do rendimento salarial médio nacional. O que está acontecendo no mercado imobiliário agora? Cobrimos a situação real.
93% das propriedades com preços superiores a 100 milhões de ienes foram vendidas
A disparada dos preços imobiliários está sendo chamada de bolha. De acordo com o índice de preços imobiliários publicado pelo Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o preço médio dos apartamentos em Tóquio em abril deste ano foi de 190,1, em comparação com a média de 100 de 2010, que quase dobrou nos últimos 13 anos. Mesmo para as casas recém-construídas em Tóquio, a média de 2010 foi de 100, e em abril deste ano subiu para 125,6. Ambos os preços tinham subido de forma relativamente lenta até ao início da pandemia do coronavírus, mas desde então os preços aceleraram. Nos últimos anos, os condomínios no centro da cidade registaram um aumento notável dos preços.
Azabudai Hills, com inauguração prevista para novembro deste ano no distrito de Minato, consistirá em uma torre super alta de 64 andares e 330 metros de altura, com preço médio de venda de 2 bilhões de ienes e preço máximo de mais de 20 bilhões ienes. Também no distrito de Minato, Mita Garden Hills, com conclusão prevista para 2025, terá um preço de venda mínimo de 230 milhões de ienes e um máximo de 4,5 bilhões de ienes. Esses preços podem ser considerados propriedades extremamente caras, mas recentemente, propriedades caras que ultrapassam 100 milhões de ienes estão vendendo bem.
De acordo com pesquisa do Real Estate Economic Research Institute, 1.542 condomínios foram colocados à venda nos 23 bairros de Tóquio em julho deste ano, com um preço médio de 134,4 milhões de ienes. Apenas pouco mais de 20% das propriedades têm preços abaixo de 70 milhões de ienes. Aproximadamente 93% do número total de propriedades com preços de 100 milhões de ienes ou mais, que representam cerca de metade do total, foram vendidas, enquanto apenas cerca de 64% das 453 propriedades com preços de 80 milhões de ienes ou mais, mas menos de 100 milhões ienes foram vendidos. No entanto, nos últimos 20 anos, o rendimento médio dos cidadãos japoneses não aumentou. De acordo com a Pesquisa de Estatísticas Salariais do Setor Privado da Agência Fiscal Nacional, o salário médio de 4,61 milhões de ienes em 2000 caiu para 4,43 milhões de ienes em 2021. Como resultado, à medida que os preços dos imóveis sobem, algumas pessoas que desejam adquirir imóveis são obrigadas a reconsiderar as condições desejadas, como área e tamanho do imóvel.
Desisti da área desejada e comprei em uma região distante.
Shinji Nakamura (pseudônimo, 31 anos), funcionário de escritório de uma empresa de TI em Tóquio, é outra pessoa que reconsiderou a compra. Ele pensou na compra de um imóvel em outubro de 2021, quando nasceu nosso primeiro filho, após três anos de casamento. Residiam em um apartamento alugado na área de Johoku, perto da casa dos pais de sua esposa, e ia para seu escritório no bairro de Chiyoda, onde trabalha. Portanto, inicialmente começaram a procurar imóveis em áreas onde pudessem se deslocar em apenas um trem.
A renda anual do Sr. Nakamura é de cerca de 8 milhões de ienes. Minha esposa, que trabalha em tempo integral em uma empresa comercial, tem uma renda anual de cerca de 5 milhões de ienes, e a renda familiar anual é de cerca de 13 milhões de ienes. O casal discutiu o limite máximo do preço de compra e decidiu por 70 milhões de ienes.
“Quero ter dois filhos, por isso queria comprar um apartamento 3LDK recém-construído com uma área de cerca de 70 metros quadrados. No entanto, existe a possibilidade de minha esposa tirar uma licença ou mudar de emprego devido a gravidez ou parto. Considerando isso, pensei que o limite do empréstimo para um casal seria em torno de 70 milhões de ienes.”
Pesquisei principalmente na área de Johoku enquanto lia artigos sobre o mercado de condomínios e verificava os preços de mercado online. No entanto, quase não havia propriedades correspondentes em um trajeto de 30 minutos. No final, escolheram um condomínio localizado a cerca de 7 minutos a pé da estação Machiya, no bairro Arakawa, e o preço foi de cerca de 70 milhões de ienes, o que estava de acordo com seu orçamento. A área é de 70 metros quadrados. Após cerca de seis meses de pesquisa, assinei um contrato na primavera de 2022. Não houve pagamento inicial, então o marido fez um empréstimo de 50 milhões de ienes e a esposa 20 milhões de ienes (marido e mulher são os devedores principais).
“Tinha em mente que esta área seria adequada para a criação dos filhos porque fica perto da casa dos meus pais. Além de ter bons acessos ao centro da cidade através da linha de metrô Chiyoda, esta área está programada para ser remodelada no futuro, então o valor imobiliário aumentará. Achei que seria difícil cair.”
Falando em comodidade, ele disse que queria “localizar-se mais perto do seu local de trabalho”, mas considerando o atual mercado imobiliário em alta, era uma escolha razoável.
Jun Sakatsume, da Real Estate Distribution Systems, que lida com vendas e corretagem de imóveis, destaca que, assim como Nakamura, cada vez mais pessoas estão decidindo comprar em um local mais distante do que gostariam.
“Para as pessoas que compram com hipoteca, diz-se que o valor que podem pedir emprestado é de sete a oito vezes sua renda anual. Para alguém com uma renda anual de 10 milhões de ienes, é cerca de 70 milhões de ienes. No entanto, com isso renda anual, é muito difícil comprar dentro da sua faixa de preço. Se isso acontecer, você não tem escolha a não ser se mudar para um local mais distante do que esperava.”
Portal Mundo-Nipo
Sucursal Japão – Tóquio
Jonathan Miyata
