Entenda os riscos e custos ocultos do financiamento imobiliário no Japão. Veja como a desvalorização e os impostos impactam seu bolso a longo prazo.
Para muitos brasileiros residentes no Japão, a transição do aluguel para o financiamento imobiliário parece o passo lógico para a estabilidade. Com taxas de juros historicamente baixas e financiamentos que cobrem cem por cento do valor do imóvel, a parcela mensal pode acabar sendo menor que um aluguel comum. No entanto, o que parece um negócio imperdível esconde uma série de custos ocultos e riscos estruturais que podem transformar o sonho em um grande problema financeiro de longo prazo.
O Iceberg de Custos: O que a prestação não mostra
Além da parcela mensal enviada ao banco, o proprietário deve estar preparado para gastos que não existem no contrato de aluguel. O primeiro deles é o Imposto Predial e Territorial Urbano, conhecido como Kotei Shisanzei. Ele é pago anualmente e o valor varia conforme a idade do imóvel e a localização, mas a estimativa para casas médias gira entre cem mil a duzentos mil ienes por ano. Frequentemente, há também a cobrança do Imposto de Planejamento Urbano, o Toshi Keikaku-zei.
Na parte estrutural, as casas de madeira, que são a maioria no Japão, exigem manutenção rigorosa. A alvenaria externa e o telhado precisam de pintura e impermeabilização a cada dez ou quinze anos para evitar infiltrações. O custo de uma única reforma dessas pode superar um milhão de ienes. Outro gasto vital é a prevenção contra cupins, o Shiroari, que deve ser refeito periodicamente.
Para quem compra casas em áreas sem rede de esgoto pública, surge o custo da Fossa Séptica, chamada de Joukasou. Isso implica em taxas trimestrais de manutenção e uma limpeza anual obrigatória, além do gasto constante de energia para manter a bomba de ar do sistema funcionando.
Valores Médios e o Peso no Bolso
O valor da prestação depende da província e se o imóvel é novo ou usado. Para um imóvel com valor entre vinte e cinco e trinta e cinco milhões de ienes, a prestação costuma girar entre setenta mil e cem mil ienes mensais. Somado a isso, o proprietário deve pagar os seguros obrigatórios contra incêndio e terremoto, que representam um custo fixo considerável e indispensável para a segurança do patrimônio.
O Dilema da Devolução: O que acontece em caso de desistência?
É um erro comum acreditar que devolver a casa ao banco quita a dívida. No Japão, se o proprietário não puder pagar, o banco retomará o imóvel e o venderá, geralmente em leilão, por um valor bem abaixo do mercado.
O cálculo é cruel: subtrai-se o valor da venda do saldo que você ainda deve ao banco. Como os imóveis no Japão depreciam muito rápido, é frequente que, após dez anos, o morador deva vinte milhões de ienes por uma casa que agora vale apenas quinze milhões no mercado. Se a venda ocorrer por esse valor menor, o ex-proprietário fica sem a casa e ainda permanece devendo cinco milhões de ienes ao banco. Importante ressaltar que não há devolução de nenhuma parte das parcelas pagas anteriormente; esse montante é considerado pelo sistema como o pagamento pelo tempo em que você residiu no local.
Vantagens e Desvantagens da Casa Própria
A principal vantagem de possuir um imóvel é a liberdade para reformas e a possibilidade de ter animais de estimação sem restrições de condomínio. Existe também a segurança do seguro de vida atrelado ao financiamento, o Danshin; caso o titular faleça, a dívida é quitada, protegendo a família.
Por outro lado, a desvantagem gritante é a depreciação. Diferente do Brasil, as casas no Japão perdem valor comercial com o tempo. Além disso, existe a perda da mobilidade. O trabalhador estrangeiro fica preso a uma região, o que se torna um risco caso a fábrica onde trabalha feche ou mude de cidade.
O Fator Tempo: Saúde e Permanência Legal
Financiar um imóvel por trinta ou trinta e cinco anos exige uma análise fria da realidade do imigrante. O trabalho em fábricas é fisicamente desgastante e é preciso questionar se haverá vigor físico para manter o mesmo ritmo aos sessenta anos de idade para quitar as últimas parcelas.
Além disso, é fundamental entender que possuir uma casa própria não garante o direito de permanência no Japão nem a renovação do visto. Se o visto for negado ou se ocorrer uma crise econômica que resulte em desemprego prolongado, o proprietário corre o risco de perder todo o investimento de uma vida. Por fim, a aposentadoria japonesa para quem começou a contribuir tarde pode não ser suficiente para cobrir as parcelas da casa na velhice, exigindo um planejamento financeiro muito rigoroso.
**Portal Mundo-Nipo**
Sucursal Japão
Jonathan Miyata é Correspondente Internacional do Canal Mundo-Nipo em Tóquio. Graduado em Jornalismo pela Universidade de São Paulo e com Pós-Graduação em Estudos Asiáticos pela Universidade de Tóquio (Todai). Atua na cobertura de política, tecnologia e cultura japonesa há mais de 8 anos, com passagens pelo grupo Abril antes de integrar o Mundo-Nipo.
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